Mercado Inmobiliario
“Es la política, estúpido...”
En abril terminó de comprobarse (una vez más) que la verdadera crisis de Argentina no es económica, sino política. La economía se mueve, principalmente, por la confianza. Y el mercado inmobiliario lo ha demostrado en menos de 100 días del nuevo gobierno. Primero, con los alquileres, a partir de la derogación de una ley ridícula; y segundo, con la aparición incipiente del crédito hipotecario y la reactivación de la demanda de propiedades. Ahora, ¿qué pasa en Entre Ríos? ¿Por qué hay más desarrollo en Santa Fe que en Paraná? ¿Qué cambia a tan pocos kilómetros? La construcción es madre de industrias. Su reactivación mueve y tracciona a toda la economía. ¿Seremos capaces en la Provincia de cambiar la letanía de años y potenciar a los inversores locales?, ¿o los seguiremos expulsando a otras regiones?
Por Martin Oleinizak
Las comparaciones son odiosas. Pero a veces necesarias. Hace algo más de una década atrás, la capital santafesina no tenía brillo y parecía totalmente dormida y chata. El tráfico metropolitano del túnel, tenía sentido hacia el lado de la capital entrerriana. Fines de semana, el éxodo de vehículos se movía hacia Entre Ríos. Bares, costanera, playas… “la ciudad paisaje” recibía a los santafesinos que llegaban a pasear, consumir y disfrutar.
Hoy es totalmente al revés. Paraná quedó en el tiempo. Una serie de administraciones políticas, una peor que la siguiente, fueron capaces de revertir la tendencia y llegar a lo que sucede hoy. Pero no fue solamente de las pésimas gestiones municipales locales. Santa Fe también hizo lo suyo. Produjo un cambio extraordinario que partió desde las universidades hacia las instituciones, y de ahí a la política.
En poco menos de 20 años, “la ciudad cordial” se transformó y ha sido un promotor y receptor de inversiones de todo tipo. No vamos a negar que el potencial económico de la provincia vecina es varias veces superior a Entre Ríos. Pero eso no alcanza como explicación.
Los presupuestos municipales en todo el país son escasos y –generalmente-, mal administrados. La gran virtud de la ciudad de Santa Fe es que supo aprovechar el “ahorro” de sus ciudadanos. Y tanto el municipio como el Gobierno provincial, generaron las condiciones para que ese “presupuesto” se quede en la ciudad, invierta y la transforme. Como terminó sucediendo.
La construcción y el desarrollo inmobiliario fueron de las principales actividades que produjeron esta transformación. ¿Cuántos barrios cerrados nacieron a la vera de la Autopista Rosario-Santa Fe? ¿Cuántos edificios con altas prestaciones se levantaron y se construyen hoy? Solamente eso, genera levantar la vara e impulsa otras actividades que tienen que ponerse a tono en calidad y servicios. Pero la construcción no fue solo para el segmento ABC1. Todo lo contrario. Hay de todo y para todos. Eso llevó a incrementar y profesionalizar el mercado de desarrolladoras inmobiliarias, constructoras, inmobiliarias, profesionales de todos los rubros y una lista interminable de sectores que crecen directamente ligados a la “madre de industrias”, que es la construcción.
En la ribera de enfrente, al oeste del río Paraná, la “ciudad paisaje” se convirtió en las últimas dos décadas, en “ParaNO”.
No tiene sentido enumerar la cantidad de problemas que hay que sortear para construir un edificio. Hasta hace unos años, la habilitación para hacerlo podía demorar entre dos o tres años. No olvidemos que estamos en Argentina, donde dos años (por no decir dos meses), pueden significar cambiar rotundamente las condiciones de cualquier inversión.
Pero si eso hubiera sido el único problema, hasta es “salvable”. El tema es que sucedió -y no en pocas oportunidades-, que un proyecto con todos los papeles y estudios en regla, fue frenado por la Justicia ante pedidos de sectores minoritarios y sin argumentos contundentes para tomar semejante medida. En todos los casos, con el tiempo ya transcurrido y el daño profundamente concretado, los señores jueces dieron marcha atrás y habilitaron la continuidad de la obra.
Puestos de trabajo registrados en jurisdicciones más destacadas. Participación en la caída bruta. Febrero 2024 (en %).
Fuente: IERIC – Informe de Coyuntura de la Construcción.
Pero el daño profundo ya estaba hecho. Y lo vivimos en carne propia en una ciudad que no ha tenido desarrollo en las últimas dos décadas. Si hacemos el mismo recuento que enumeramos para Santa Fe encontramos que prácticamente no existen barrios privados en la ciudad (los pocos que hay sufrieron grandes peripecias para que se concreten y recién se están desarrollando); edificios con altas prestaciones son escasos; las desarrolladoras inmobiliarias son chicas y el sector inmobiliario vive en el siglo pasado (los más modernos). Todos, en un mercado poco profesional.
Y lo más grave todavía no lo contabilizamos: los inversores.
Los paranaenses que tienen la posibilidad de canalizar ahorros e impulsar proyectos se agotaron y muchos se fueron a Santa Fe, Rosario o Buenos Aires a buscar oportunidades. El municipio paranaense, que no le alcanza nunca el presupuesto, también se encargó de no brindar facilidades y generar las condiciones para que sus habitantes dejen su inversión en la ciudad.
Es el momento para reaccionar
El país está cambiando. ¿Entre Ríos está cambiando? ¿Paraná está cambiando? Esas respuestas nos corresponden a todos contestarlas. Y si queremos que así sea, debemos sumar cada uno nuestro granito de arena y ser protagonistas para que ese cambio suceda.
Como lo demostró Santa Fe (una ciudad casi sin industrias), la construcción es una fuente de recursos importantísima para generar riquezas. Si logramos generar las condiciones locales para activarla, la transformación puede ser importante y muy beneficiosa para la ciudad.
De hecho, y como vamos a ver en toda esta revista, ya hay indicios de proyectos que pueden ser el “contagio” para que se sumen mucho más.
Las condiciones a nivel país empiezan a aparecer. El anuncio en abril del Banco Hipotecario de una línea de créditos para la vivienda produjo un efecto multiplicador y en menos de un mes ya son 10 las entidades bancarias que lanzaron sus propias líneas, incluyendo al Banco Nación, por lo que el resto de los bancos seguramente irá por el mismo camino. Esperemos que esto sea solo el principio y la economía avance para multiplicar la oferta y mejorar las condiciones salariales para tomar esos créditos que llegan hasta los 30 años, como en todo país normal del mundo.
Es fundamental para todos que los bancos vuelvan a trabajar de bancos.
El Gobierno nacional todavía no ha llegado a los 6 meses. Pero en ese tiempo ya se recuperaron los alquileres después de derogar una Ley absurda que lo único que logró fue sacar del mercado todas las propiedades que estaban destinadas a este fin. Los resultados ya están a la vista. Hoy el mercado se auto reguló; aparecieron los departamentos y casas, se están alquilando, los precios se estabilizaron y cada cual encontró la mejor forma de actualizar precios, y hasta ya hay departamentos desocupados esperando un inquilino. Hay más oferta que demanda de alquileres. Y esas propiedades que están desocupadas, posiblemente quedaron fuera de precio.
Argentina tiene un déficit de 3,5 millones de viviendas. De ese total, una parte importante son viviendas sociales, pero al menos 1,5 millones de soluciones habitacionales deben ser proporcionadas por el sector privado. El crédito es el instrumento para financiarlo. Si bajamos ese número a la provincia de Entre Ríos, el déficit ronda entre las 100.000 y 150.000 viviendas. Al menos el 30 o el 40% tienen que ser construidas por el sector privado.
La necesidad está. El mercado lo pide a gritos. Generar las condiciones para que la oferta suceda nos beneficia a todos.
Arrancar desde el fondo
La industria de la construcción a nivel nacional atraviesa uno de sus peores momentos, después de un cambio rotundo de política y con el freno de la obra pública.
Los números que publica el IERIC (el Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción), en su último informe con datos hasta el mes de marzo lo confirman y dan la dimensión de lo que estamos hablando.
Los registros mostraron en marzo una marcada aceleración del ritmo de caída en el número de empleadores en actividad del 0,7% de merma en enero; 2,3% en febrero y en marzo llegó al 8,3% interanual. El análisis por Tipo de Actividad mostró que ambas tipologías se encuentran en terreno negativo: tanto Constructoras/Contratistas que descendió un 8,2%, como Subcontratistas que retrocedió un 9,5% interanual.
El consumo de cemento acentuó en marzo su ritmo de contracción interanual, pasando del 23,7% en febrero al 43,1% en dicho mes, que fue el más bajo desde el año 2005. El cemento en bolsa tendió a estabilizar su ritmo de retroceso (del 18,3% en enero al 19,9% en febrero), en tanto que el realizado a granel profundizó su caída llevándolo del 22,2% al 27,8%.
El anclaje estuvo dado por el rubro Mano de obra, que se mantuvo sin variaciones en el mes.
El nivel general de costos de construir se encuentra hoy un 289,1% por encima que el de un año atrás, pero mientras que el capítulo Mano de obra se elevó en ese lapso un 199,2%, el capítulo Materiales lo hizo un 329,5%.
Los costos de construcción medidos en dólares estadounidenses continúan aumentando. En marzo subieron un 2% mensual, por lo que, por primera vez desde la devaluación de diciembre, el nivel de estos costos superó al de junio de 2015, máximo de la década pasada.
En febrero se produjo una caída generalizada del nivel de ocupación sectorial, alcanzando en el mes un total de 360.210 puestos de trabajo con una contracción del 2,7% en relación con la información definitiva correspondiente al mes de enero y del 16,4% en la comparativa interanual. Con febrero se completan 6 meses de contracción, período en el cual el empleo sectorial se redujo en 84.000 puestos de trabajo registrados.
En términos mensuales, las provincias con las mayores tasas de contracción del nivel de ocupación fueron Santiago del Estero (-14,5%), La Rioja (-11,7%), San Luis (-11,6%) y Entre Ríos (-11,4%)
El dato positivo para nuestra provincia se encuentra en los permisos de obras. Con un total de 1.074.381 metros cuadrados la superficie permisada para construcciones en los 176 municipios relevados por el INDEC, Entre Ríos se encuentra entre el grupo de provincias que más crecieron en 2023, donde se destacaron Neuquén (29,7%), Santa Cruz (24,8%), Corrientes (8,7%), Mendoza (6,8%) y Entre Ríos (6,6%), siempre haciendo referencia a la tasa de variación interanual acumulada.
Para el primer bimestre del año la superficie total autorizada resultó 2,8% mayor a la registrada en el mismo periodo del año anterior, en una dinámica explicada principalmente por el aumento en la superficie destinada a obras Nuevas, ya que nuevamente no se registraron permisos para Ampliaciones.
El impacto transformador de la construcción
Hay una visión gráfica que produjo la Cámara Argentina de la Construcción hace unos años y que se sigue actualizando constantemente, que es extraordinaria para dimensionar lo que significa poner en movimiento esta “madre de industrias”. Este mapa gigante acompaña esta edición y permite ver por qué tantas empresas ligadas al sector hoy están teniendo problemas, e incluso varias de ellas han tenido que reducir sus jornadas de trabajo por falta de trabajo, poniendo en peligro la continuidad de un número importante de empleos.
Solo basta tomar el mapa y recorrerlo para reconocer en nuestra propia región una cantidad enorme de empresas locales afectadas al día de hoy. Desde las materias primas como arenas, gravas o yeso hasta ladrilleras, o las hormigoneras que fusionan esos materiales para proveer la estructura; fábricas de aberturas en chapa, aluminio, madera o PVC, desde las más pequeñas y familiares hasta empresas con niveles de producción para abastecer al país y el exterior; fábricas de amoblamientos para cocinas o baños, y también aquí lo mismo: desde carpinterías especializadas y con productos “a medida” hasta los líderes en el mercado nacional en amoblamientos de cocinas o en Vanitorys para baños. En el medio, vidrierías pequeñas o industriales, y fábricas de pinturas o ascensores, entre muchas otras que existen en Entre Ríos.
Nos falta nombrar el impacto en el sector comercial: desde casas de electricidad, decoración, ferreterías o electrodomésticos, además de los corralones de materiales para la construcción.
La lista no puede dejar afuera a los servicios, donde debemos contar estudios de arquitectura, ingeniería, seguridad, sistemas, transporte y muchísimos más.
Por último, las empresas constructoras, su personal y la maquinaria necesaria. Y también podemos sumar las nuevas tipologías constructivas: desde la construcción tradicional, el Steel Framing, el uso de contenedores o las viviendas modulares.
Por tomar como ejemplo la obra de un edificio, durante los 30 a 40 meses de promedio que puede llevar una obra desde el inicio hasta el fin, pueden trabajar unas 100 personas en forma directa. Pero ese número se multiplica por varias veces cuando debemos tener en cuenta todo lo que ingresa y equipa a ese edificio.
Las enumeraciones pueden continuar si nos metemos en los detalles. Pero para eso publicamos este gran Mapa de la Construcción. Para entenderlo en su magnitud. Y para darnos cuenta de la oportunidad que tenemos si la ciudad y la provincia (además del país), generan las condiciones para desarrollarlo.
La ciudad está lista
Paraná (y Entre Ríos) cuenta con las condiciones necesarias para recibir la tipología de desarrollo inmobiliario que se quiera.
Ya empezaron algunos emprendimientos importantes que están subiendo la vara de lo que se venía construyendo. Emprendimientos que buscan desarrollar nuevas zonas de la ciudad y que dejarán una marca de calidad que seguramente atraerá a nuevos inversores y desarrolladores.
En esta revista mostraremos algunos proyectos de los varios que se están pensando y que, incluso, ya están avanzando. Pero todavía son pocos. Si pudieran ser más, el círculo virtuoso que se puede generar solo traerá crecimiento.
Queda en las autoridades políticas saber aprovechar la oportunidad. Cómo incentivar el desarrollo de la ciudad y canalizar aquí el ahorro de los paranaenses. Si esto se hace bien, puede ser la oportunidad para otros actores que ya no sean solo de la ciudad, que los hay mirando con interés nuestra zona.
Santa Fe ha sido un ejemplo de cómo se puede transformar una ciudad en apenas dos décadas. ¿Nos animaremos a generar esas mismas condiciones y provocar ahora el crecimiento desde este lado del río?
La oportunidad está. No la desaprovechemos.
