Créditos Hipotecarios hoy

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Estamos ante un resurgir de la oferta de créditos hipotecarios por parte de bancos públicos y privados. La UVA, creada en 2016, busca eliminar el componente inflacionario de la tasa de interés, facilitando cuotas iniciales más bajas. Sin embargo, a pesar de mejoras en el acceso, los créditos siguen dirigidos principalmente a sectores con ingresos por encima del promedio y exigen un ahorro previo significativo. 

Una ventana de oportunidad se abrió desde los meses de Abril y Mayo de 2024, cuando los bancos públicos y privados de Argentina abrieron nuevamente la oferta de créditos hipotecarios. Hay preguntas que se presentan: ¿Están los bancos hoy más dispuestos a prestar? ¿Está el mercado más dispuesto a endeudarse? La respuesta a las dos preguntas es SÍ, y esa conjugación de intereses es la que fomenta esta ilusión.

Una ventana de oportunidad se abrió desde los meses de Abril y Mayo de 2024 con el regreso del crédito hipotecario

Los bancos avanzaron en presentar sus propuestas de líneas de créditos hipotecarios, impulsados por distintas circunstancias. Por un lado por la visión de que el sistema político no iba a entrometerse en los pactos privados de créditos, cabe recordar que tanto en la campaña de 2019 como en la de 2023, algunas organizaciones que nuclean a reducido número de deudores de Créditos UVA del periodo 2016-2018, solicitaban e impulsan medidas regulatorias que buscaban cambiar reglas respecto del crédito que se había tomado. Por otro lado el mercado crediticio que se había dado entre la entidades bancarias y el estado nacional llegaba a su fin y los bancos se encuentran necesitados de encontrar dónde colocar el dinero de sus depositantes.

Del lado de los solicitantes se puede hablar en que se considera que estamos en momentos de sueldos bajos y también de mercado bajo en precios. Además de contemplar que los aumentos del valor del metro cuadrado no ha alcanzado a incrementar como los salarios y además que los porcentajes de las tasas de interés no van a ser inferiores a los actuales.

UVA

El sistema financiero tiene que unir y hacer encontrar a quienes tienen dinero para prestar y quienes necesitan ese dinero. En ese mercado (y relacionado especificamente con el sector de la vivienda), quienes se constituyen como acreedores buscan que su rentabilidad sea mayor a los índices inflacionarios.

La creación de la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), a través de una normativa del Banco Central de la República Argentina (BCRA) en 2016, permitió que los créditos hipotecarios se denominaran en esta unidad indexada. Este fue un cambio profundo porque, al indexar la cuota mensual al IPC, se eliminó el componente inflacionario de la tasa de interés. La tasa pasó a reflejar sólo el costo financiero real (por encima de la inflación), lo que resultó en una cuota inicial considerablemente más baja que la de un crédito a tasa fija en un entorno de alta inflación.

La UVA es una unidad de medida creada en Argentina cuya evolución replica la de la inflación, específicamente basada en el Índice de Precios al Consumidor (IPC). Su valor tiene una variación diaria. En contextos de inestabilidad económica y aceleración inflacionaria, permite ofrecer una alternativa de financiamiento a largo plazo en un país donde el crédito hipotecario era prácticamente inaccesible.

La UVA permitió que hogares con dos ingresos promedio pudieran calificar para acceder a una vivienda

El impacto directo y más significativo de la aparición de la UVA fue la reducción drástica de la barrera de acceso al crédito hipotecario. Redujo el ingreso mínimo necesario en un 56%. Antes de la UVA, se necesitaban entre cuatro y siete salarios promedio por hogar para ser elegible; con la UVA, el requisito cayó a menos de dos salarios promedio, haciendo posible que hogares con dos ingresos promedio pudieran calificar. 

La implementación de la UVA en 2016 fue un hito regulatorio positivo que, en un contexto macroeconómico volátil, permitió un periodo de crecimiento significativo en el crédito hipotecario entre 2016 y 2018, comparable con épocas anteriores de mayor acceso. La UVA demostró ser atractiva tanto para ahorristas como para prestamistas al mantener el valor real y ser percibida como simple y con baja volatilidad. Aunque la inestabilidad macroeconómica posterior afectó la evolución de la cuota en relación al ingreso real para algunos deudores, permitió que unas 120.000 familias accedieron a la vivienda propia mediante crédito, en el lapso de dos años, en un contexto económico que no se caracterizó por crecimiento.

Ingresos

Esto significa que, si bien es posible acceder, el crédito está dirigido principalmente a segmentos de la población con ingresos por encima del promedio- a diferencia del pico de 2017-2018 (con Macri) cuando la relación cuota-ingreso, premitió el acceso a un segmento más amplio. Además, aunque hubo una rápida aparición de ofertas, los bancos han reaccionado incrementando las tasas de interés en estas nuevas líneas de crédito, con algunos casos de hasta tres aumentos en poco tiempo.

Sin embargo, a pesar de la ventaja inicial que ofrece la UVA al reducir la cuota de arranque, el nivel de ingresos requerido para acceder a un crédito hipotecario en Argentina sigue siendo una barrera significativa para una gran parte de la población. Aunque el ingreso necesario en relación al salario promedio mejoró desde el pico de 2020-2022 (cuando se necesitaban hasta 8 salarios promedio), en 2025 se ubica alrededor de 2,4 salarios, lo que significa que el crédito hipotecario está dirigido principalmente a segmentos de la población con ingresos por encima del promedio. 

Otra limitación, independientemente del valor de la cuota o el monto total de ingresos, es la necesidad de que los ingresos sean formalmente demostrables ante el sistema bancario. Esta es una barrera crucial en una economía con altos niveles de informalidad como la argentina. Personas con ingresos no registrados, o incluso trabajadores monotributistas, a menudo enfrentan dificultades o se les aplican condiciones menos favorables (como tasas de interés más altas) debido a la falta de formalidad de sus ingresos. 

Ahorro previo

Las actuales líneas de crédito exigen al menos un piso de 20% de ahorro previo pero la pregunta es acá cómo llegan los jóvenes de entre 25 y 35 años que buscan emanciparse en este contexto. Argentina viene acarreando una caída sostenida del PBI per cápita desde 2011 a la fecha, por ese periodo pasamos por 2012-2013, recesión y cepo cambiario, 2014-2015 devaluación, 2016 recesión, 2017-2018 recuperación, 2019 devaluación, 2020 pandemia, 2021-2022 recuperación, 2023 en adelante recesión.

Entonces surgen las preguntas acerca de cuándo pudieron los que hoy tienen 35 años y trabajan desde hace 10 pudieron generar un ahorro y muy probablemente se trate de hijos de quienes accedieron a la última ola fuerte de créditos hipotecarios que ocurrió a mediados de los años 90. Tenemos una generación que no sólo no ha podido ahorrar sino que también hace frente a muchos otros gastos que anteriormente no existían.

Sin crédito no hay vivienda

Sin crédito hipotecario nadie en el rango etario de los 30 años se compra una vivienda. La demografía de la Argentina hoy nos marca que estamos en el pico de cantidad de personas en ese rango etario, se trata de personas que ingresaron en un mercado laboral en años marcados por una alta volatilidad economica y que, mas alla del contexto profesional de cada uno, se convirtieron en periodos donde la generacion de un ahorro y la perduracion en el tiempo del mismo ha sido casi imposible. 

Sin crédito hipotecario nadie en el rango etario de los 30 años se compra una vivienda.

La gente se muda entre los 25 y 35 años y compra su casa entre los 35 y 40 años, es un parámetro global y quizás veamos que esto en Argentina no está ocurriendo. La mitad de la gente en Argentina vive donde puede y en el caso de los jóvenes es casi el 70%.
La no emancipación, es causa y consecuencia de dos cosas. En los lugares donde más gente alquila es menor el número de no emancipados, es decir que hay que mejorar el mercado de alquileres. En los lugares donde hay más porcentaje de no emancipados es mayor el déficit habitacional.

¿Cómo accede a la vivienda este joven si el banco le pide un desembolso inicial de un 25% del valor de la propiedad? ¿De donde lo sacan? ¿Cómo se accede a la vivienda en un contexto de baja registración laboral, trabajo en plataformas, etc? ¿Cuál es el impacto de las herencias en una sociedad donde los adultos mayores están empobrecidos por un sistema jubilatorio que da menos de lo que estos generaron en su vida activa?

Estrategias y soluciones

Federico Gonzalez Rouco es economista y autor del libro “El Sueño de la Casa Propia”. En su trabajo Gonzalez Rouco propone distintas estrategias para suplir los inconvenientes que hacen que hoy el crédito hipotecario siga estando por fuera del alcance de muchos.

Fondos de compensación

Un fondo de compensación, permite que el deudor siempre pague una cuota indexada a la evolución promedio de los salarios, mientras que el acreedor recibe un pago indexado a la inflación. El fondo actúa como una caja que absorbe las diferencias. Cuando la inflación (lo que recibe el banco) sube más que los salarios (lo que paga el deudor), el fondo cubre esa diferencia para que el banco reciba el monto indexado a la inflación. Cuando los salarios suben más que la inflación, el exceso pagado por el deudor va al fondo.

Este mecanismo ofrece beneficios clave para ambas partes, el deudor obteniendo una cuota mensual tendría una evolución más alineada con sus ingresos, y el acreedor recibiendo pagos más atractivo para los ahorristas.

El fondo se constituye mediante una sobre cuota o pago extra por parte del deudor, mediante  un pequeño porcentaje de la cuota mensual, la propuesta estima que alrededor del 1,5% de la cuota podría cubrir escenarios de caída abrupta del salario real, Pero también podría nutrirse de aportes de los bancos, organismos internacionales o el propio estado.

Seguros Hipotecarios

Un seguro hipotecario permite que el monto que el comprador debe aportar de sus propios recursos al inicio de la operación (el ahorro previo) se reduzca drásticamente. Permite que una persona, en lugar de tener que poner, por ejemplo, el 25% del valor de la vivienda al inicio, ponga solo un 10%, 15% o incluso 5%. Además de reducir el ahorro previo, un seguro hipotecario podría, en algunos esquemas, permitir que el banco acepte una relación cuota-ingreso (RCI) inicial ligeramente mayor (por ejemplo, subir del 25% estándar al 35%), bajo la lógica de que hogares jóvenes profesionales podrían tener una mayor capacidad de pago en los primeros años aunque no hayan acumulado un gran ahorro inicial.

El deudor paga una prima por este seguro. Esta prima compensa al asegurador por el riesgo adicional de prestar un porcentaje más alto del valor de la propiedad. En algunos países, esta prima se adiciona al pago mensual de la hipoteca. Permite que hogares que tienen ingresos suficientes para pagar la cuota, pero no para reunir el capital inicial, puedan acceder al crédito y a la vivienda propia.

Números alentadores, pero…

Un informe reciente de la Fundación Tejido Urbano, muestra que durante los primeros cuatro meses de 2025 la cantidad de créditos hipotecarios otorgados superó al total otorgado en 2024. El impulso es la estabilidad cambiaria y el desaceleramiento de la inflación, Los volúmenes aún no igualan los picos históricos de 2017-2018, lo observado en los primeros meses del año muestra una confianza renovada en el sistema financiero y el resurgir de los hogares en buscar financiamiento para la vivienda.

Según datos propios de la fundación, si se trasladan esos montos la cantidad de créditos hipotecarios otorgados se estaría en aproximadamente unos 12.000, superando los 11.000 entregados en 2024.

En las transacciones de compraventa de propiedades, la influencia del crédito hipotecario ha sido notable, sobre todo en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Allí, la proporción de operaciones que incluyen hipotecas se ha mantenido estable, alrededor del 20% del total de escrituras. En abril de 2025, la ciudad experimentó la mayor cantidad de escrituras con hipoteca en 17 años. En la Provincia de Buenos Aires, la proporción de escrituras con hipoteca fue ligeramente menor, alrededor del 18%. No obstante, abril de 2025 representó el segundo mejor registro para ese mes en los últimos 20 años, nuevamente solo superado por 2018. En tanto Entre Ríos durante el mes de abril se celebraron 1044 escrituras de compra-venta y solo el 2,2% de las mismas fue mediante crédito hipotecario, un número casi sin variaciones respecto de 2024.

Creció, si, pero los números siguen siendo bajos, si pensamos que estamos en país de 16 millones de hogares. Esta aceleración trae consigo aparejado un aumento de tasas debido a que los bancos precisan tener liquidez para poder responder a la demanda. La solución a esta situación es que puedan comenzar los bancos a securitizar esas carteras de créditos hipotecarios, para recuperar fondos e iniciar una “segunda rueda” de créditos hipotecarios. 

¿Quienes acceden a créditos hipotecarios hoy? Un informe del Banco Central muestra claramente que hoy en día la principal demanda está dada por hogares de la Capital Federal con el 34% y Provincia de Buenos Aires el 31%. Respecto de las edades, el 44% de los nuevos titulares son personas de entre 30 y 40 años y el 36% de entre 40 y 50 años, con buenos ingresos en relación de dependencia, en un mercado que tiene mucho mejor manejo de estos instrumentos. Falta que las entidades financieras desarrollen una mejor capilaridad para entrar al mercado del interior del país, donde se dan otras realidades. A pesar del avance el acceso continúa siendo limitado.

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